O projekcie

Luty 2024 r. przyniósł kluczowy przełom dla pana Giorgiego Kvaratskhelii, który otrzymał niezwykle atrakcyjną ofertę dzierżawy nieaktywnego wcześniej kompleksu szklarniowego przeznaczonego do uprawy truskawek. Uznając jego strategiczną wartość, podpisał umowę inwestycyjną z OSS HOLDING — ugruntowaną firmą z dużą bazą klientów i silną pozycją w sprzedaży produktów spożywczych na rynkach Gruzji i Kaukazu — w celu ponownego uruchomienia i eksploatacji obiektu szklarniowego.

W wyniku udanych negocjacji prowadzonych w 2024 roku, pan Kvaratskhelia osiągnął porozumienie z poprzednim właścicielem w sprawie pełnego przejęcia spółki. Proces ten zakończył się w listopadzie 2024 roku, kiedy to formalnie sfinalizował on zakup 100% udziałów spółki, zabezpieczając pełną własność i kontrolę operacyjną nad OSS HOLDING.

Agro-Farm, zarządzana przez OSS HOLDING, to wysokopotencjałowe przedsiębiorstwo agrobiznesowe koncentrujące się na całorocznej uprawie truskawek odmiany Sensation o jakości premium przy wykorzystaniu technologii szklarni geotermalnych. Ten zrównoważony model umożliwia spójne zbiory, obniża koszty ogrzewania i pozwala na wydajną produkcję zgodną z nowoczesnymi standardami rolniczymi.

Firma prowadzi obecnie w pełni funkcjonalną szklarnię o powierzchni 1 hektara i planuje dzierżawę kolejnej szklarni o powierzchni 2 hektarów. Przedsiębiorstwo działa obecnie przy pełnej wydajności sprzedaży, z powodzeniem dystrybuując 100% swojej produkcji rolnej bez nadwyżek magazynowych. Ta silna pozycja rynkowa została dodatkowo wzmocniona dzięki długoterminowym listom intencyjnym podpisanym ze wszystkimi głównymi nabywcami wymienionymi w sekcji 4.

Niniejsze wiążące umowy ustanawiają strategiczne ramy dla potrojenia wolumenu sprzedaży przy zachowaniu istniejących warunków handlowych. Kontrakty te służą do:

Zapewnienie gwarantowanego odbioru dla zwiększonych mocy produkcyjnych
Zachowanie obecnych mechanizmów ustalania cen
Sformalizowanie zobowiązań do wzajemnego wzrostu
Zapewnienie stabilności rynku poprzez wieloletnie okresy obowiązywania

Inicjatywa ekspansji jest zgodna ze skalowalnymi zdolnościami produkcyjnymi firmy i rygorystycznymi systemami kontroli jakości, co pozwala na zwiększenie wolumenu produkcji przy jednoczesnym konsekwentnym spełnianiu standardów produktów premium.

Gruzja oferuje bardzo atrakcyjną 0% stawkę podatku dochodowego od osób prawnych od zysków zatrzymanych. Polityka ta znacznie zwiększa rentowność przedsiębiorstw i atrakcyjność inwestycyjną, umożliwiając firmom reinwestowanie pełnych zysków przed opodatkowaniem w rozwój i działalność operacyjną.

Zwolnienie z podatku VAT w Gruzji na produkcję truskawek dodatkowo poprawia strukturę marży biznesowej.

Aktywności

Działalność OSS HOLDING obejmuje cały łańcuch dostaw, od uprawy po dystrybucję:

Uprawa truskawek w kontrolowanym środowisku
Ogrzewanie geotermalne zapewniające energooszczędną produkcję przez cały rok
Przetwórstwo po zbiorach i zrównoważone opakowania

Produkcja szklarniowa nie wymaga specjalnej licencji rolniczej w świetle prawa gruzińskiego. Obiekt działa w pełnej zgodności z przepisami ochrony środowiska i sanitarnymi oraz jest zarejestrowany pod numerem katastralnym 43.20.41.300.

Charakterystyka operacyjna i sezonowość

Dzięki ogrzewaniu geotermalnemu OSS HOLDING działa nieprzerwanie przez cały rok, w przeciwieństwie do tradycyjnych sezonowych gospodarstw uprawiających owoce jagodowe. Zapewnia to istotną przewagę pod względem stabilności przychodów i długoterminowych relacji z klientami.

Kluczowe charakterystyki operacyjne:

Szklarnie z kontrolowanym klimatem zapewniają 12-miesięczną produkcję
Uprawa w podłożu w pełni nawadniana kroplowo
Lokalnie pozyskiwany torf i nawozy organiczne
Importowane sadzonki odmiany Sensation o wysokim plonie i wartości rynkowej

Typowy cykl:

Sadzonki wymieniane co 4 miesiące (3 razy w roku)
Cykle zbiorów rozpoczynają się 60 dni po posadzeniu i trwają przez około 60 dni.
Każdy hektar utrzymuje ok. 180 000 roślin rocznie

Produkcja i planowanie są zarządzane przez doświadczonego agronoma i zespół techniczny.

Wymagania dotyczące pracy i kadr

Firma działa w oparciu o szczupłą, ale wysoce wydajną kadrę, łącząc stały personel agrotechniczny z pracownikami sezonowymi w miesiącach szczytu. Kluczowe role personelu obejmują:

Agronom / Kierownik produkcji
Kierownik operacyjny szklarni
Koordynator ds. sprzedaży i logistyki

Obecnie na 1 hektar przypada 15 pracowników sezonowych; powiększenie o 2 hektary będzie wymagało zaangażowania dodatkowych 30 pracowników sezonowych.

Szkolenia i rozwój kadr stanowią kluczowy element strategii, obejmujący plany wdrożenia Standardowych Procedur Operacyjnych (SOP) dla wszystkich krytycznych funkcji. Wykorzystanie systemów geotermalnych i automatycznego nawadniania zmniejsza zapotrzebowanie na dużą liczbę personelu, optymalizując efektywność kosztową.

Asortyment produktów

Głównym produktem są truskawki odmiany Sensation klasy premium, cenione za słodycz, trwałość w transporcie oraz atrakcyjność rynkową. Firma wprowadzi zróżnicowanie pod względem jakości.

Klasa A: Sprzedawcy detaliczni z segmentu premium, krajowe supermarkety i usługi gastronomiczne — 237 492 kg (≈ 73,3% zbiorów brutto)
Klasa B: Około 54 108 kg (≈ 16,7% zbiorów brutto) — skierowane do przetwórstwa w cenie 4,50 €/kg

Truskawki są uważane za produkty o wysokiej płynności ze względu na całoroczny popyt i krótki okres przydatności do spożycia, co zapewnia szybki obrót sprzedaży. Plany awaryjne obejmują sprzedaż nadwyżek zakładom przetwórczym i producentom soków przy niższych marżach, jeśli zajdzie taka potrzeba.

Zabezpieczenia

Istniejąca nieruchomość
Nieruchomość (Tbilisi, jezioro Lisi, kod katastralny: N 01.10.18.009.140.01.01.013)	250,000
Agregat mroźniczy 40 stóp	26,000
Filtr ssący odwróconej „osmosy” (RW10)	28,000
Generator 450kw	60,000
Tytanowe wymienniki ciepła 5 sztuk.	10,000
Ładowarka	10,000
Wózki elektryczne 30 sztuk (wewnętrzny system kolejowy szklarni, Walzmatic AGRO)	200,000
Suma	584,000

Nabyta nieruchomość
System chłodzenia i kontroli wilgotności, wentylatory wyciągowe, wentylacja wewnętrzna, czujniki wilgotności	100,000
Przyszłe żniwa
Przyszłe wpływy z płodów rolnych mogą być również zastawione na podstawie umów zabezpieczających opartych na zapasach	674,892

Wycena i zakres ubezpieczenia

Całkowita wartość aktywów przed rabatem (€)

1,358,892

Zastosowano zniżkę dla Ex.prop (25%)

Zastosowano zniżkę dla Acq.prop (25%)

Zastosowano zniżkę na przyszłe zbiory (50%)

146,000

25,000

337,446

Wartość zabezpieczenia (netto)

850,446

Szczegóły

Przegląd finansowy

Projekt otrzymał już kapitał zalążkowy oraz wkłady niepieniężne od założyciela. Przyszła struktura finansowa opiera się na etapowym finansowaniu zewnętrznym, dostosowanym do planu ekspansji.

Model finansowy i rentowność:

Podstawa: Zbiory brutto = 324 000 kg; Straty 10% = 32 400 kg; Przetwórstwo (Klasa B) 16,7% = 54 108 kg; Towarowe (Klasa A) 73,3% = 237 492 kg.

Wyniki scenariusza:

Optymistyczny (Klasa A = 9,0 €/kg):
- Przychody klasy A: 237 492 × 9,0 € = 2 137 428 €
- Przychody klasy B: 54 108 × 4,5 € = 243 486 €
- Przychody ogółem: 2 380 914 €
- _ Zysk operacyjny: 2 380 914 € - 1 228 800 € = 1 152 114 €

Baza (Klasa A = 7,5 €/kg):
- Przychody klasy A: 237 492 × 7,5 € = 1 781 190 €
- Przychody klasy B: 54 108 × 4,5 € = 243 486 €
- _ Przychody ogółem: 2 024 676 €
- Zysk operacyjny: 2 024 676 € - 1 228 800 € = 795 876 €
Konserwatywny (Klasa A = 6,5 €/kg):
- Przychody klasy A: 237 492 × 6,5 € = 1 543 314 €
- Przychody klasy B: 54 108 × 4,5 € = 243 486 €
- Przychody ogółem: 1 786 800 €
- Zysk operacyjny: 1 786 800 € - 1 228 800 € = 558 000 €

Kluczowy wskaźnik finansowy:

Całkowita wymagana inwestycja: €1,058,000
Prognozowane przychody (Scenariusz bazowy, 2026): 2 024 676 €
Prognozowany zysk operacyjny (Scenariusz bazowy, 2026): 795 876 €

Każdy hektar generuje szacunkowo €674,892 rocznego przychodu, z zyskiem netto przekraczającym €265,292 przy poprzednich założeniach.

Przewidywane całkowite zbiory brutto w Fazie 1 na rok 2026 wynoszą 324 000 kg (z 3 ha):

Klasa B (przetwórstwo): 54 108 kg (16,7% zbiorów brutto) — skierowane do przetwórstwa w cenie 4,50 €/kg.
Straty (10%): 32 400 kg (10% z 324 000 kg) — przewidywane nieodwracalne straty spowodowane chorobami, uszkodzeniami podczas zbiorów i obsługą po zbiorach.
Klasa A (nadająca się do sprzedaży): 237 492 kg (pozostała część zbiorów brutto).

Prognozowane przychody Fazy 1 (Cena bazowa 7,50 €/kg dla Klasy A):

Przychody klasy A: 237 492 kg × 7,50 €/kg = 1 781 190 €
Przychody z klasy B: 54 108 kg × 4,50 €/kg = 243 486 €
Przychody ogółem: 2 024 676 €

W celu uzupełnienia prognoz, poniżej przedstawiono zestawienie realistycznych rocznych wydatków dla gospodarstwa o powierzchni 1 hektara:

Sadzonki truskawek (wymiana coroczna): 108 000 €/ha
Praca sezonowa (miesiące szczytowe): 7 500 €/miesiąc × 8 miesięcy = 60 000 €/rok
Stały personel: 3 000 €/miesiąc × 12 miesięcy = 36 000 €/rok
Torf 20 000 €/rok
Nawozy: 100 000 €/rok
Energia elektryczna (oświetlenie, nawadnianie, wentylacja): 2000 €/miesiąc × 12 miesięcy = 24 000 €/rok
Ogrzewanie (wspomaganie geotermalne i kontrola wilgotności): 4 000 €/miesiąc × 12 miesięcy = 48 000 €/rok dla całego węzła geotermalnego, a nie na hektar
Dzierżawa gruntu: 3 800 €/miesiąc × 12 miesięcy = 45 600 €/rok

Łącznie na hektar: 441 600 €/rok

W celu uzupełnienia prognoz, poniżej przedstawiono zestawienie realistycznych rocznych wydatków dla gospodarstwa o powierzchni 3 hektarów:

Sadzonki truskawek (wymiana coroczna): 108 000 €/ha × 3 ha = 324 000 €/rok
Praca sezonowa (miesiące szczytowe): 7 500 €/miesiąc × 3 ha × 8 miesięcy = 180 000 €/rok
Stały personel: 3 000 €/miesiąc × 3 ha × 12 miesięcy = 108 000 €/rok
Torf 20 000 € × 3 ha = 60 000 €/rok
Nawozy: 100 000 € × 3 ha = 300 000 €/rok
Energia elektryczna (oświetlenie, nawadnianie, wentylacja): 2 000 €/miesiąc × 3 ha × 12 miesięcy = 72 000 €/rok
Ogrzewanie (wspomaganie geotermalne i kontrola wilgotności): 4 000 €/miesiąc × 12 miesięcy = 48 000 €/rok dla całego węzła geotermalnego, a nie na hektar
Dzierżawa gruntu: 3 800 €/miesiąc × 3 ha × 12 miesięcy = 136 800 €/rok

Suma 1 228 800 €/rok

Łącznie na hektar: 1228,800 €/3=409,600/rok

Średnia rentowność z hektara pozostaje wysoka przez cały czas, co jest wynikiem pozycjonowania premium, stabilnej produkcji oraz efektywności kosztowej wynikającej z wykorzystania energii geotermalnej.

Koszt licencji na ogrzewanie geotermalne: 4000 € miesięcznie za cały hub rolniczy
Równoważny koszt ogrzewania gazowego: ~8 500 EUR na hektar miesięcznie (na podstawie cen gazu w regionie Gori w latach 2023–2024)

Licencja na ogrzewanie geotermalne

4 000 € × 12 miesięcy = 48 000 € rocznie

Ekwiwalent ogrzewania gazowego (4 miesiące):

8 500 € × 3 ha × 4 miesiące = 102 000 € rocznie

Ogrzewanie szklarni opiera się w całości na energii geotermalnej — system ten działa przez cały rok:

Zimą, jako główne ogrzewanie;
Latem, w celu kontroli wilgotności (poprzez ogrzewanie i otwieranie dachów szklarni w celu odprowadzenia nadmiaru wilgoci).

Roczne oszczędności w porównaniu z ogrzewaniem gazowym: ~€54,000 rocznie

Rok / Okres	Obrót (€)	Zysk brutto (€)	Zysk operacyjny (€)	Płatności odsetkowe	Zysk netto (€)	Uwagi
2024 (rzeczywiste)	364,110	169,420	108,250		108,250	Rok operacyjny był niepełny ze względu na etapowe wprowadzanie pierwszego hektara.
2025 (prognozowany 1 ha)	675,892	386,892	233,292	(35,267)	198,025	Cały rok, 1 hektar w eksploatacji
I połowa 2025 (wynik)	337,945	193,446	116,646		116,646	Wyniki półroczne z 1 hektara
2026 (prognozowane 3 ha)	2,024,676	1,160,676	795,876	(211,600)	584,276	Scenariusz bazowy (7,5 €/kg Klasa A)

Uwagi i założenia

Plon użytkowy sprzedawany jako klasa B jest wyceniany na 4,5 €/kg; pozostały plon handlowy jest sprzedawany po cenach klasy A właściwych dla danego scenariusza.
Wszystkie inne założenia, koszty i struktura transz pozostają niezmienione w stosunku do oryginalnego dokumentu, chyba że wyraźnie zaznaczono inaczej.

Opis pożyczki

Wsparcie rozbudowy projektu Agro-Farm z 1 hektara do 3 hektarów do czwartego kwartału 2025 roku.

Suma: 1 058 000 €

	Transza 1	Kwota (€)	Kwota transzy (€)
1	Folia do szklarni (25000m2 1,8€ m2), Dostawca: Netafim	45,000	245,000
2	Materiały konstrukcyjne szklarni (silniki, przekładnie prowadzące, ramy zgodnie z listą wad), w tym prace montażowe	100,000
3	Metal, rury 55, 33, profil kwadratowy, kable, taśma rolnicza, wraz z pracami montażowymi	100,000

	Transza 2
4	Specjalna „Agrotkanina” 20000m2, prace montażowe/rozłożenie agrotkaniny	20,000	242,000
5	Prace związane z powlekaniem folii szklarniowej, klipsy itp.	125,000
6	System nawadniania, komputer, węże nawadniające, zbiorniki do mieszania nawozów (producent: Netafim, Izrael)	100,000

	Transza 3
7	Sadzonki (rośliny) 360 000 szt., 0,6 € każda (Mullerseeds Holland)	216,000	316,000
8	System chłodzenia i kontroli wilgotności, wentylatory wyciągowe, wentylacja wewnętrzna, czujniki wilgotności	100,000

	Transza 4
9	Specjalne doniczki do sadzonek (30 000 sztuk) „hortihub”	15,000	255,000
10	Dostawca „torfu” (dwie ciężarówki) „Charge tld”	40,000	1,058,000
11	Nawozy (BAYER) https://www.bayer.com/en/agriculture/products	200,000
	Suma

Informacje o pożyczkobiorcy

OSS HOLDING LLC

Agro-Farm, operated by OSS HOLDING, is a high-potential agribusiness focused on growing premium-quality Sensation strawberries year-round using geothermal greenhouse technology. This sustainable model enables consistent harvests, reduces heating costs, and allows for efficient production aligned with modern agricultural standards.

Opis rynku i wielkość

Wielkość Rynku & Konsumpcja

Roczne spożycie truskawek w Gruzji: ~12 000–15 000 ton metrycznych (MT).

- Produkcja krajowa: ~8 000–10 000 MT (maj–październik).
- Import: ~2 000–3 000 MT (listopad–kwiecień), głównie z Turcji, Iranu i Egiptu.
- Spożycie na mieszkańca: ~3,5 kg/rok (wyższe niż średnia światowa 2,7 kg).

Rynek Regionalny (Kaukaz – Armenia & Azerbejdżan):

- Łączne roczne zapotrzebowanie: ~20 000–25 000 MT.
- Produkcja lokalna jest niewystarczająca, co prowadzi do całorocznego importu, zwłaszcza zimą.
- Ceny importowe są o 15–20% wyższe niż w Gruzji ze względu na logistykę i cła.

Wartość Rynku Detalicznego (Gruzja): ~25–30 milionów euro rocznie.

- Supermarkety & hipermarkety (Carrefour, Agrohub, Foodmart): 60% sprzedaży.
- Rynki lokalne & mali sprzedawcy: 30%.
- Przetwórstwo spożywcze (soki, dżemy, piekarnie): 10%.

Luki w Dostawach & Zależność od Importu

Niedobór Sezonowy (listopad–kwiecień):

- Gruzja importuje ~30% swoich zimowych truskawek.
- Premie cenowe: Truskawki zimowe sprzedają się o 40–50% drożej niż dostawy sezonowe.

Problemy Jakościowe z Importem:

- Importowane truskawki często mają krótszy okres przydatności do spożycia ze względu na długie czasy transportu.
- Konsumenci preferują świeższe, lokalnie uprawiane jagody, co stwarza okazję do całorocznej produkcji.

Czynniki Wzrostu & Trendy

Rosnące Zapotrzebowanie na Całoroczne Dostawy:

- Supermarkety i dostawcy usług gastronomicznych poszukują stabilnych, wysokiej jakości lokalnych dostawców, aby zastąpić import.
- Szklarnie geotermalne mogą zdobyć 10–15% gruzińskiego rynku zimowego (~1 500 MT) w ciągu 2–3 lat.

Potencjał Eksportowy:

- Armenia & Azerbejdżan: Łączne zapotrzebowanie na import ~5 000 MT/rok.
- Bliski Wschód (ZEA, Arabia Saudyjska): Rynek o wysokiej wartości dla jagód premium (8–12 €/kg).

Wsparcie Rządowe & Branżowe:

- Zwolnienie z VAT na produkcję truskawek poprawia rentowność.
- Standardy rolne zgodne z UE otwierają możliwości eksportowe do Europy.

Krajobraz Konkurencyjny

Lokalni Producenci:

- Głównie małe, sezonowe gospodarstwa o niskich plonach (15–20 MT/ha w porównaniu do ponad 100 MT/ha OSS HOLDING).
- Brak technologii geotermalnej/rolnictwa w środowisku kontrolowanym (CEA).

Importerzy:

- Dominują tureccy i irańscy dostawcy, ale borykają się z kosztami logistyki i problemami jakościowymi.
- Lokalna produkcja OSS HOLDING oferuje świeższe jagody o wyższych marżach.

Wniosek: Podsumowanie Szans Rynkowych

Całkowity rynek docelowy (Gruzja + eksport): ~30–40 milionów euro rocznie.

Kluczowa przewaga: Całoroczna dostawa premium na rynku zależnym od produkcji sezonowej i importu.

Uprawa truskawek